전세·월세 계약서 체크리스트 40개

보증금 지키는 “계약 전–당일–입주 후” 실전 루틴 (원룸/오피스텔/빌라)

자취하면서 제일 큰 돈이 어디서 나가냐면
**월세가 아니라 ‘보증금’**이야.

보증금은 한 번 꼬이면

• 몇 달~몇 년 묶이고
• 이사도 못 하고
• 멘탈도 같이 털리는 경우가 많아.

근데 현실은 또 이렇지.
“부동산에서 빨리 계약하라 하고, 집주인은 바쁘고, 나는 처음이라 잘 모르겠고…”

그래서 이 글은 진짜 실전용으로 만들었어.

✅ 계약 전 확인할 것
✅ 계약서 쓰는 날 꼭 넣을 것(특약 포함)
✅ 입주 직후 24시간 안에 해야 할 것
이 3단계만 지키면 보증금 사고 확률이 확 내려간다.

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10초 요약(결론)

보증금 지키는 핵심 3줄:

1. 등기부(소유자/근저당/압류) + 건축물대장(위반건축물) 확인
2. 특약으로 “보증보험/하자/말소/계약해제” 안전장치 박기
3. 입주 즉시 **전입신고(=주민등록) + 점유(입주)**로 대항력 확보, 확정일자까지 챙기기

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1) 계약 “전” 체크리스트 (여기서 80% 갈린다)

A. 서류 3종은 무조건 확인

1) 등기부등본(등기사항증명서)

• 소유자(집주인) 이름 확인 → 계약 상대가 진짜 소유자인지
• 압류/가압류/경매 같은 위험 표시가 있는지
• 근저당(담보대출) 있으면 채권최고액 확인(대출이 얼마까지 잡혔는지)

팁: 등기부는 “어제꺼” 말고 계약 당일 최신으로 다시 떼는 게 안전.

2) 건축물대장(위반건축물/불법 증축 체크)

• 건축물대장 발급/열람 가능(정부24·세움터)
• 국토교통부도 “등기부+건축물대장 확인”을 전세계약 전 필수로 안내함

3) “전입세대확인서(전입세대 열람)”

이 집에 이미 누가 전입해 있는지 보는 거야.
선순위 세입자(먼저 들어온 사람)가 있으면, 내 보증금이 위험해질 수 있거든.

• 전입세대확인서 민원(주민센터 방문 발급)

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B. 위험 신호 8개(하나라도 걸리면 ‘멈춤’)

• 시세 대비 보증금이 너무 높다
• “오늘만 이 가격” “지금 계약금 넣어야 함” 압박
• 집주인이 직접 만남을 피함 / 신분 확인을 꺼림
• 등기부에 압류/가압류/경매 관련 문구
• 근저당이 큰데 “괜찮다”만 반복
• 건축물대장에 위반건축물 표시
• 전입세대확인서에 이미 전입자 많음(선순위 가능성)
• 계약서/계좌/명의가 자꾸 바뀜(“이 계좌로 보내라” 등)

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2) 계약서 쓰는 날 “필수 문장” (특약이 목숨줄)

계약서에서 제일 중요한 건
**‘나중에 문제 생겼을 때, 내가 빠져나올 수 있는 문장’**이야.

아래 특약은 “문장 그대로” 넣으면 된다.

✅ 특약 1) 등기부 상태 유지(근저당/압류 추가 금지)

계약일~잔금일(또는 입주일)까지 등기부상 권리관계(근저당·압류 등)를 현재 상태로 유지하며, 변동 발생 시 임차인은 계약을 해제하고 임대인은 계약금 포함 기지급금 전액을 즉시 반환한다.

✅ 특약 2) 근저당 말소/감액 조건(있는 집이면 필수)

잔금일 전까지 근저당권(채권최고액 ○○원)을 말소(또는 ○○원 이하로 감액)한다. 미이행 시 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 기지급금을 전액 반환한다.

✅ 특약 3) 보증보험 가입 협조(가능 여부가 진짜 중요)

임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증(보증보험) 가입에 필요한 서류 제공 및 절차에 적극 협조한다. 보증보험 가입이 불가한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 기지급금을 전액 반환한다.

(보증보험은 기관/상품별 요건이 다르니 “가입 가능 여부”를 계약 전후로 꼭 체크하는 게 좋아. 정부에서도 안전장치로 관련 앱/확인 절차를 안내함.)

✅ 특약 4) 하자(누수/곰팡이/보일러) 책임

입주 후 ○○일 이내 확인되는 누수·보일러·환풍기·도어락 등 주요 하자는 임대인이 수리한다. 미이행 시 임차인은 수리비를 임대료에서 공제하거나 계약해제를 요구할 수 있다.

✅ 특약 5) 계약금/잔금 송금 원칙(사기 방지)

계약금 및 잔금은 등기부상 소유자(임대인) 명의 계좌로만 지급한다. 제3자 계좌 요청 시 임차인은 지급을 거부할 수 있다.

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3) 돈(계약금/잔금) 보낼 때 실수 TOP 5

• 계약금부터 급하게 보내기(서류 확인 전에)
• 부동산/지인의 “다른 계좌”로 송금
• 현금 지급(증거 약함)
• 잔금일에 등기부 재확인 안 하고 송금
• 입주 전인데 전입신고 먼저(주소 불일치로 꼬일 수 있음)

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4) 입주 직후 24시간 안에 해야 할 것(진짜 중요)

A. 대항력: “입주(점유) + 전입신고(주민등록)”

임차인이 **주택의 인도(입주) + 주민등록(전입)**을 마치면, 그 다음 날부터 대항력이 생겨.

즉,

• 짐 넣고 실제로 점유(입주)
• 전입신고 완료
  이 2개가 세트.

B. 확정일자: “우선변제권”의 핵심 재료

확정일자는 보증금 우선순위에 영향을 주는 요소라서, 보통 전입+확정일자를 같이 챙기는 흐름으로 간다. (임대차 신고와 함께 확정일자가 자동으로 부여되는 경우도 안내돼 있음.)

C. 주택임대차 ‘신고’도 체크(해당되는 계약이면)

2025년 6월 1일 이후 기준으로, 일정 금액 이상 전·월세 계약은 30일 내 신고 의무가 있고 미신고 시 과태료가 안내돼 있어.

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5) “진짜 현실용” 계약 전 질문 리스트(부동산/집주인에게)

• 이 집 근저당(대출) 있나요? 채권최고액은 얼마예요?
• 전입세대확인서 떼면 선순위 세입자 있나요?
• 이 집 보증보험 가입 가능 매물인가요? (불가면 이유가 뭐예요?)
• 최근 누수/곰팡이/보일러 고장 이력 있나요?
• 잔금일 전에 등기부 변동 생기면 특약대로 처리 가능한가요?
• 계약금/잔금은 소유자 계좌로만 가능한가요?

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6) 마지막 체크리스트(복붙 저장용)

✅ 계약 전

• 등기부(소유자/근저당/압류) 확인
• 건축물대장(위반건축물) 확인
• 전입세대확인서로 선순위 가능성 체크
• “압박/계좌 변경/서류 회피” 나오면 중단

✅ 계약 당일

• 계약서 특약 3~5개 넣기(말소/보험/해제/하자/계좌)
• 계약금은 “서류 확인 후” 송금
• 잔금일/입주일 기준으로 다시 등기부 확인

✅ 입주 직후

• 입주(점유) + 전입신고로 대항력 확보
• 확정일자(또는 임대차 신고 시 자동부여 여부 확인)

 

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