복비(중개수수료) 계산법 한방 정리 💸

전세·월세·매매 “1분 컷” + 월세 환산보증금(×100/×70)까지

부동산 계약할 때 제일 찝찝한 게 “복비 얼마 나와요?” 이거잖아.
아래대로만 하면 계산 실수 거의 안 나.

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0) 10초 요약(저장용)

• 복비 최대치 = 거래금액 × 상한요율 (상한요율 “이내”에서 협의)
• 월세 거래금액(환산보증금) = 보증금 + (월세×100)
  단, 계산값이 5천만 미만이면 보증금 + (월세×70)로 재계산
• 부가세(VAT) 별도(중개보수에 +10% 붙을 수 있음)

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1) Step1. 거래금액부터 잡기(여기서 90% 결정)

✅ 매매/교환

• 거래금액 = 매매가격(또는 교환대상 중 큰 금액)

✅ 전세(월세 없음)

• 거래금액 = 보증금

✅ 월세(월세 있음) — 제일 중요

• 원칙: 보증금 + (월세×100)
• 예외: 위 계산값이 5천만 미만이면 → 보증금 + (월세×70)

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2) Step2. 상한요율표(주택 기준)

※ 지역 조례/기준이 거의 유사하지만, 최종은 계산기/지자체 페이지로 확인하면 안전함.

🏠 주택 매매·교환 상한요율

• 5천만 미만 0.6% (한도 25만원)
• 5천만~2억 미만 0.5% (한도 80만원)
• 2억~9억 미만 0.4%
• 9억~12억 미만 0.5%
• 12억~15억 미만 0.6%
• 15억 이상 0.7%

🏠 주택 임대차(전세/월세) 상한요율

• 5천만 미만 0.5% (한도 20만원)
• 5천만~1억 미만 0.4% (한도 30만원)
• 1억~6억 미만 0.3%
• 6억~12억 미만 0.4%
• 12억~15억 미만 0.5%
• 15억 이상 0.6%

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3) Step3. 계산(끝)

복비(최대치) = 거래금액 × 상한요율
(단, “한도액” 구간이면 한도액 넘으면 안 됨)

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4) 실전 예시 4개(바로 따라하기)

예시 A) 전세 3억

• 임대차 1억~6억: 0.3%
• 3억 × 0.3% = 90만원

예시 B) 월세 5,000 / 70

• 거래금액 = 5,000만 + (70만×100) = 1억2천만
• 임대차 1억~6억: 0.3%
• 1.2억 × 0.3% = 36만원

예시 C) 월세 1,000 / 30 (5천만 미만 예외 적용)

• 1차: 1,000만 + (30만×100)=4,000만(5천만 미만)
• 재계산: 1,000만 + (30만×70)=3,100만
• 임대차 5천만 미만: 0.5%, 한도 20만원
• 3,100만×0.5% = 15만5천원(한도 이내)

예시 D) 매매 4억

• 매매 2억~9억: 0.4%
• 4억 × 0.4% = 160만원

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5) 오피스텔/상가/토지는 요율이 다르다(여기서 많이 터짐)

🏢 오피스텔

• 전용 85㎡ 이하 + 주거설비(입식부엌/전용화장실/목욕시설 등) 갖추면
  • 매매 0.5%, 임대차 0.4%
• 그 외 오피스텔: 0.9%

🏪 상가/토지(주택·오피스텔 외)

• 매매/임대차 모두 0.9% 상한

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6) “부가세 포함인가요?” 이거 꼭 확인

서울시 안내 기준으로 중개보수의 부가가치세는 별도라고 명시돼 있어.
👉 그래서 현장에선

• “복비 36만원 + 부가세 3.6만원 = 39.6만원” 이렇게 나올 수 있음.

복붙 멘트

“중개보수 부가세 포함인가요, 별도인가요? 총액으로 안내 부탁드려요.”

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7) 복비 네고(협의) 가능?

가능. 애초에 **상한요율 ‘이내에서 협의’**라고 되어 있어.

복붙 멘트 2개

1. “상한 기준으로는 **(계산 금액)**인데, **(원하는 금액)**으로 협의 가능할까요?”
2. “제가 일정/서류 최대한 맞출게요. 상한보다 조금 조정 가능할까요?”

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8) 계약 당일 30초 체크리스트 ✅

• 거래유형(매매/전세/월세) 정확히 선택
• 월세면 환산보증금 ×100 / 5천만 미만이면 ×70 적용
• 상한요율 구간 확인
• 부가세 포함/별도 확인

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9) 공식 계산기(제일 깔끔)

• 마이홈 중개수수료 계산기(환산보증금까지 자동)
• (서울이면) 서울부동산 정보광장 계산/요율표

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마무리

복비는 “정답 1개”가 아니라 상한 안에서 협의라서,
내가 먼저 **거래금액(특히 월세 환산)**만 정확히 잡아도 호구 될 확률이 확 내려가요.
유비무환(有備無患): 계산 한 번 해두면 계약 당일 멘탈이 편함 😄

 

 

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