월세 계약 중도퇴실할 때 ‘복비·보증금·원상복구’ 한 방에 정리

나만 몰라서 손해 보는 7가지 + 문자 템플릿 + 체크리스트

자취하다 보면 이직/복학/개인사정 때문에 계약기간 다 못 채우고 나가야 할 때가 있잖아.
이때 제일 많이 싸우는 게 3개야.

• 복비(중개보수) 누가 내는데?
• 보증금 언제 돌려주는데?
• 원상복구 어디까지 해야 돼?

오늘 글은 “감정싸움” 말고 손해 최소화 루틴으로 정리해줄게.

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✅ 10초 결론

• 법/원칙 기준으로 중개보수는 “새 임대차 계약의 당사자(집주인+새 세입자)” 부담으로 보는 해석이 널리 있음(특약 없으면 기존 세입자에게 청구 어렵다는 취지).
• 임대차는 원칙적으로 기간 만료로 종료, 중도 해지는 “특약/합의/법정사유”가 있어야 깔끔함.
• 원상복구는 대체로 “내가 설치한 것/훼손” 중심이고, 분쟁나면 임대차분쟁조정 같은 공식 루트가 있음.

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1) 먼저 케이스부터 정리 (여기서 전략이 갈린다)

A. 계약기간 그냥 남았는데 내가 나가고 싶음

→ “중도해지”는 결국 **집주인 동의(합의)**로 푸는 게 현실적.

B. 계약기간 끝나가는데 ‘만료 퇴실’

→ 보통 절차만 깔끔히 하면 됨. (정산/원상복구/보증금)

C. 계약갱신청구권을 썼다가 나가는 경우 등

→ 디테일이 더 붙을 수 있어서 문구/증빙을 더 챙겨야 함. (원칙은 비슷)

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2) 복비(중개보수) — “내가 무조건 내야 한다”는 말, 반만 맞음

✅ 원칙/해석(핵심)

중개보수는 ‘거래가 성립된 때’ 거래당사자가 부담이라는 틀에서 보는데,
중도퇴실로 새 세입자가 들어오는 새 임대차의 당사자는 “집주인+새 세입자”라서, 기존 세입자는 법적으로 의무가 없다는 해석이 널리 언급돼.

✅ 근데 왜 “관행상 내라”가 나오냐?

현장에선 집주인이 이렇게 말하는 경우가 많아:

• “니가 나가겠다고 했으니 니가 복비 내”

이건 법적 의무라기보다 협상/관행인 경우가 많고, 결국 특약이 있냐/합의가 있냐로 갈려.

✅ 현실적인 최적해(손해 최소화)

• 특약에 ‘중도퇴실 시 복비를 임차인이 부담한다’가 없으면: “원칙상 거래당사자 부담” 근거로 협상
• 단, 내가 빨리 나가야 해서 집주인 동의가 급하면:
  • “복비 일부” or “청소/도배 일부” 같은 형태로 딜 치는 게 시간이랑 스트레스 줄이는 경우 많음(현실 팁)

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3) 보증금 — “퇴거 당일 바로”가 원칙처럼 보이지만, 실전은 ‘정산 전쟁’

보증금은 보통

• 원상복구 확인
• 공과금/관리비 정산
• 열쇠 반납 + 상태 확인
  같은 걸 거치면서 반환이 지연되기도 해.

원상복구 때문에 보증금에서 “월세를 공제”하거나 과도하게 잡는 분쟁도 실제 조정사례로 다뤄져.

✅ 보증금 빨리 받는 3세트

1. 퇴거 전 사진/영상(타일/벽지/바닥/가전/수전/변기/창틀 전부)
2. 공과금 정산 캡처(전기/가스/수도/관리비)
3. 집주인에게 “정산표” 요청(항목별로 얼마인지 글로 남기기)

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4) 원상복구 — 어디까지 해야 하냐? (제일 싸우는 파트)

원칙적으로 임대차가 종료되면 임차인은 목적물을 원상으로 회복하여 반환해야 한다는 판례/설명이 있어.

근데 여기서 포인트는:

• **‘통상적 사용으로 생긴 생활흔적’**까지 다 물어내는 건 과한 경우가 많고,
• 내가 훼손했거나 설치한 것(못 박기 과다, 시트지/벽지 훼손, 선반 설치, 타공, 반려동물 스크래치 등)이 핵심 쟁점이 됨.

분쟁이 커지면 “임대차분쟁조정” 같은 공식 절차에서 원상회복 범위/보증금 공제 문제를 다루기도 해.

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5) 중도퇴실 손해 최소화 “7단계 루틴”

STEP 1) 계약서부터 체크(특약)

• 중도해지 통보 방식(몇 달 전?)
• 복비 부담 특약 있는지
• 원상복구 범위가 과하게 적혀 있는지

STEP 2) 집주인에게 “퇴실 의사 + 날짜”를 글로 남기기

전화로만 하면 나중에 말 바뀜.

STEP 3) (가능하면) 새 세입자 구하기는 “협상 카드”

• 집주인이 빨리 동의할 확률↑
• 복비 갈등도 줄어듦

STEP 4) 중개사/집주인과 “복비”를 문장으로 합의

• “누가 얼마 부담”을 카톡/문자로 남겨

STEP 5) 퇴거 3일 전: 사진/영상 싹 찍기(증거)

• ‘원상복구 완료 전/후’ 둘 다 남기면 최고

STEP 6) 퇴거 당일: 공과금 정산 + 열쇠 반납 + 하자 체크

• 하자 항목 나오면 “항목별 견적서” 요청

STEP 7) 보증금 반환일을 “확정 문장”으로 받기

• “OO월 OO일 OO시까지 반환”처럼

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6) 바로 복붙해서 쓰는 문자/카톡 템플릿 3개

(1) 집주인에게 중도퇴실 통보

안녕하세요. 개인 사정으로 OO월 OO일에 퇴실하려고 합니다.
퇴실 절차(점검/정산)와 보증금 반환 일정 조율 부탁드립니다.
내용 정리를 위해 답변을 문자/카톡으로 부탁드릴게요.

(2) 복비 얘기 꺼낼 때(감정 빼고 원칙 톤)

중도퇴실 관련해서 중개보수는 새 임대차 계약의 거래당사자 기준으로 정리되는 것으로 알고 있습니다.
다만 원만하게 진행하고 싶어서, 부담 방식은 협의 가능하니 정확히 얼마/누가 부담인지 문장으로 합의했으면 합니다.

(3) 원상복구 공제 요구 받을 때

원상복구 관련해서 항목별로 어떤 부분이 문제인지 사진과 견적 근거를 부탁드립니다.
정산은 항목별로 확인 후 진행하고 싶습니다.

 

 

오늘 핵심 3줄 요약

• **중도퇴실은 결국 “합의 게임”**이라, 계약서 특약 확인 + 집주인과 문장으로 합의가 1순위
• 보증금 분쟁은 사진/영상 + 이체/공과금 정산 캡처가 승부를 가른다
• 복비/원상복구는 감정싸움 대신 **“항목별 근거 요청”**으로 정리하면 손해가 줄어든다

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✅ 오늘 당장 할 일 체크리스트 (5분 컷)

• 계약서 특약에 중도퇴실/복비/원상복구 문구 있는지 확인
• 집주인에게 퇴실 날짜 + 정산/보증금 일정을 카톡/문자로 남기기
• 방 상태 전체 사진/영상 미리 찍어두기(퇴실 당일은 정신없음)
• 공과금/관리비 정산 방식(마지막 검침/계량기 사진 등) 확인
• 복비 부담은 “누가/얼마” 문장으로 합의하기

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분쟁 느낌 오면 “이렇게” 끊어가면 됨

집주인이 말로만 압박하면, 그냥 이 한 줄로 톤 바꾸면 돼.

“정산은 이해합니다. 다만 서로 헷갈리지 않게 **항목별 근거(사진/견적)**로 정리 부탁드릴게요.”

이렇게 하면 감정싸움이 아니라 증빙 싸움으로 바뀌어서, 과한 공제 요구가 확 줄어.

 

 

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