원룸 계약서 ‘특약’ 꼭 넣어야 하는 문구 10개

수리·하자·중도퇴실·보증금 분쟁을 “계약서 한 줄”로 줄이는 법

원룸 계약할 때 진짜 무서운 건…
‘말로만 합의’ 해놓고 나중에 “그런 말 한 적 없는데요?” 나오는 순간이야 😇

그래서 특약은 딱 한 문장으로도 효과가 큼.
다만 특약이 무조건 다 효력 있는 건 아니고, 법에 어긋나서 임차인(세입자)에게 불리하면 무효가 될 수 있어.
(그렇다고 “안 쓰자”가 아니라, 분쟁이 자주 나는 것들을 명확히 쓰자는 뜻)

그리고 수리 책임도 기본 원칙이 있어. **임대인은 집을 사용할 수 있는 상태로 유지할 의무(수선의무)**가 있다는 점도 알아두면 좋아.

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특약 쓰는 방법(중요)

• 특약 문구는 계약서 ‘특약사항’ 칸에 넣거나, 공간이 부족하면 **별지(추가 종이)**로 작성해도 돼.
• 별지로 작성했다면 “본 특약은 계약서의 일부로 한다” 문구 + 임대인/임차인 서명(또는 날인) 꼭 받기.
• “구두 합의”는 나중에 증명하기 어려우니, 특약 + 입주 전 사진/영상까지 세트로 가는 게 가장 깔끔.

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원룸 특약 문구 10개 (복붙 템플릿)

아래 문구는 그대로 복사해서 ‘빈칸만’ 채우면 되는 형태로 써줄게.

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1) 입주 전 하자(누수/곰팡이/결로) 수리 책임

[특약] 입주일 기준 기존 하자(누수/곰팡이/결로/배수/창호 틈바람 등)는 임대인이 ○월 ○일까지 수리(또는 조치)한다. 미이행 시 임차인은 수리비를 임대인에게 청구할 수 있다.

왜 좋냐면 “원래 있던 하자”를 나중에 네 탓으로 돌리는 걸 막아줌.

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2) 옵션(에어컨/보일러/세탁기 등) 고장 책임 범위

[특약] 옵션 및 설비(에어컨/보일러/인덕션/세탁기/냉장고/도어락 등)의 고장은 임차인의 고의·과실이 아닌 경우 임대인이 수리비를 부담한다. 단, 소모품(전구/건전지/필터 등) 교체는 임차인이 부담한다.

임대인의 수선의무 원칙(사용 가능한 상태 유지)을 같이 떠올리면 이해가 빨라.

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3) “누수 발생 시” 책임 확정 방식(진단→정산)

[특약] 누수 발생 시 임차인은 즉시 임대인에게 통보하고, 임대인은 ○일 이내 원인 진단을 진행한다. 원인 진단 결과에 따라 수리비 및 피해복구비 부담 주체를 정한다(임차인 과실이 아닌 경우 임대인 부담).

누수는 감정싸움이 아니라 **“원인 진단 결과”**로 정리하는 게 제일 덜 피곤해.

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4) 입주 상태 기록(사진/영상) 서로 인정

[특약] 임차인은 입주 전·후 주택 상태(벽지/장판/가구/옵션/하자)를 사진·영상으로 기록하며, 임대인은 해당 기록을 입주 당시 상태로 상호 인정한다.

이 한 줄이 퇴거 때 원상복구 분쟁을 엄청 줄여줌.

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5) 원상복구 범위 ‘정확히’ 박기(도배/장판/청소)

[특약] 퇴거 시 원상복구는 임차인의 고의·과실로 인한 파손에 한하며, 통상적 사용에 따른 변색·마모 등은 임대인이 부담한다. 도배/장판/청소 비용은 (임대인/임차인/협의)로 한다.

※ 특약으로 세입자에게 과도하게 불리한 조항은 효력이 제한될 수 있다는 점은 꼭 기억.

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6) 보증금 반환 시점 “딱 못 박기”

[특약] 임대인은 임차인이 퇴거하여 열쇠를 반환하고 공과금·관리비 정산(미납 없음) 확인 후, 보증금 ○원을 ○영업일 이내 반환한다.

“언제 돌려주냐”가 제일 많이 싸우는 지점이라, 기간을 써두는 게 좋음.

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7) 중도퇴실(중도해지) 시 수수료/복비 기준

[특약] 임차인의 중도해지 시 임차인은 새로운 임차인 구인에 협조한다. 중개수수료(복비) 및 광고비 부담은 (임대인/임차인/각 ○% 분담)으로 한다. 임대인의 귀책(중대한 하자·수선 불이행 등)으로 해지되는 경우 임차인 부담은 없다.

중도퇴실은 “무조건 세입자 부담”으로만 써두면 나중에 더 꼬일 수 있어.

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8) 관리비 항목 “포함/별도” 목록화

[특약] 관리비 ○원에 포함되는 항목은 (공용전기/수도/인터넷/엘리베이터/청소비 등)이며, 별도 청구 항목은 (전기/가스/난방/수도 등)로 한다. 별도 청구 시 산정 기준(계량기/세대별/균등분배)을 명시한다.

관리비 분쟁은 “항목을 적었냐”가 승부라서, 이 특약은 강추.

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9) 전입신고·확정일자 + 담보권(근저당) 방지 특약

표준계약서에도 들어간 형태로, 핵심은 전입신고/확정일자 약속 + 그 사이 집주인 담보권 설정 제한이야.

[특약] 임차인은 ○년 ○월 ○일까지 전입신고 및 확정일자를 받기로 하고, 임대인은 위 약정일자의 다음 날까지 본 주택에 저당권 등 담보권을 설정하지 않는다.

(표준계약서에 실제로 있는 문구 흐름이라서 “말이 되는 특약”으로 쓰기 좋음.)

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10) 계약 전 고지 의무(선순위/체납/하자) — “나중에 알면 큰일”

[특약] 임대인은 계약 체결 시점 기준 선순위 권리관계 및 미납(체납) 사실, 중대한 하자(누수·곰팡이 등)를 임차인에게 고지한다. 임대인이 고지하지 않은 중대한 사실이 추후 확인될 경우, 임차인은 계약 해제/해지를 협의할 수 있다.

※ 이건 표현을 너무 세게 쓰기보다 **“고지 + 협의”**로 두는 게 현장에서 통과가 잘 됨.

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“이런 특약”은 조심(적어도 싸움 난다)

• “어떤 고장도 세입자 부담”처럼 전부 떠넘기는 문구
• “보증금 반환은 임대인 마음대로” 같은 문구
• “수리 요청 못 한다”류
  임차인에게 불리하게 법을 깨는 약정은 효력이 없을 수 있어.

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계약 당일 체크리스트(진짜 실전)

• 하자 사진/영상 찍고 특약 1번+4번 넣기
• 옵션 목록(에어컨/보일러/세탁기 등) 체크하고 특약 2번 넣기
• 관리비 항목 적고 특약 8번 넣기
• 보증금 반환 시점 적고 특약 6번 넣기
• 가능하면 **전입신고/확정일자 특약(9번)**도 같이

 

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