자취방 원상복구 체크리스트 총정리 (보증금 공제 막는 법)

벽지·못자국·바닥·욕실·주방… 퇴실 전 “사진 12컷”만 찍어두면 끝

퇴실할 때 제일 억울한 순간이 이거잖아.

“이거 원상복구 해야 해서 보증금에서 30만 원 뺄게요.”

근데 현실은 **‘내가 다 물어내야 하는 손상’**이랑 **‘살면서 자연스럽게 생기는 마모(통상의 손모)’**가 섞여서 싸우게 되는 경우가 많아.

법원 판례 취지는, 임차인의 원상회복 의무에 통상의 손모는 포함되지 않는다는 방향으로 정리된 바가 있고, 통상의 손모를 임차인에게 부담시키려면 특약이 구체적이거나, 임대인이 명확히 설명해 합의했다는 점이 필요하다는 취지로도 이야기돼.

그래서 오늘 글은 감정싸움 말고, **“증빙 + 체크리스트 + 사진”**으로 손해를 줄이는 루틴으로 정리해볼게.

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✅ 10초 요약

• 원상복구의 핵심은 통상손모 vs 과실/훼손 구분
• 보증금 공제 얘기 나오면 항목별 근거(사진/견적) 요청이 기본
• 퇴실 전 사진 12컷만 제대로 찍으면 분쟁 확 줄어듦

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1) 퇴실 7일 전 루틴(이대로만 해도 반은 이김)

1. 계약서 특약 확인: “원상복구 범위/도배/장판/복비” 관련 문구
2. 집주인에게 퇴실 날짜 + 점검 시간을 문자로 확정
3. 청소/정리는 퇴실 전날 말고 2~3일 전에(당일은 멘붕 옴)
4. 그리고 마지막: 사진 12컷 촬영(아래 가이드 그대로)

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2) 원상복구 체크리스트(부위별로 딱 정리)

아래 체크리스트는 “집주인이 보통 공제 얘기 꺼내는 포인트” 기준이야.

A. 벽/천장(가장 많이 싸움)

• 못/피스/타공: 액자 1~2개 수준 vs 벽 전체 타공은 체감이 다름
• 벽지 찢김/뜯김/낙서
• 강한 오염(기름/음료/곰팡이 번짐)
• 실크벽지 광택 손상(스티커/테이프 자국)

✅ 팁

• 작은 못자국은 “통상 손모”로 다투는 경우가 있지만, 개수 많거나 찢김 동반이면 공제 근거가 생기기 쉬움(그래서 사진이 중요).
• 판례/설명에서도 통상의 손모는 임차인 부담이 아니라는 취지로 다뤄져.

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B. 바닥(장판/마루)

• 찍힘(무거운 가구 자국)
• 물 먹음/들뜸(특히 주방·창가)
• 깊은 스크래치/칼자국
• 탄 자국(담배/촛불 등)

✅ 팁

• 얕은 생활 스크래치는 통상 손모 주장 여지가 있지만, 찍힘·물먹음·탄 자국은 “훼손”으로 보기 쉬워.
• 가구 뺄 때 바닥 긁히기 쉬우니까, 마지막 이사 당일엔 박스지/담요 깔고 움직이면 확 줄어.

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C. 문/손잡이/창문/방충망

• 문짝 파손/경첩 헐거움
• 손잡이 고장/락 고장
• 창문 레일 파손/심한 오염
• 방충망 찢김(진짜 자주 공제 나옴)

✅ 팁

• 방충망은 “생활 중 자연 파손” 주장도 가능하지만, 찢김 크면 공제 주장 나오는 편이라 퇴실 전에 간단 수리가 비용 대비 마음 편함.

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D. 주방(싱크대/후드/가스·인덕션)

• 싱크대 상판 열변형/칼자국
• 하부장 물 먹음/곰팡이
• 후드 기름때(필터 교체/세척)
• 인덕션/가스레인지 상판 균열

✅ 10분 컷 팁

• 후드 필터는 세척/교체만 해도 “관리 잘한 집” 느낌 확 나고, 괜한 트집 줄어듦.

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E. 욕실(실리콘/타일/수전/배수구)

• 실리콘 곰팡이 면적(조금 vs 전체 번짐)
• 타일 깨짐/줄눈 심한 변색
• 수전/샤워기 파손
• 배수구 막힘/악취(청소 상태)

✅ 팁

• 욕실은 “청결 관리”만 잡아도 분쟁이 확 줄어.
• 다만 구조적 누수/하자 느낌이면 함부로 “내 책임” 인정하지 말고, 사진 남기고 항목별로 정리.

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F. 옵션 가전(있다면 무조건 체크)

• 냉장고 고무패킹 곰팡이/파손
• 세탁기 필터/고무패킹 상태
• 에어컨 필터/리모컨(분실 많음)
• 전등/가스차단기 등 기본 기능

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3) 보증금 공제 얘기 나오면 “이 말 한 줄”로 톤 바꾸기

집주인이 “이거 돈 빼야겠다” 하면 감정 올라오잖아.
그때는 이 문장으로 정리해.

“정산 이해합니다. 다만 헷갈리지 않게 공제 항목별 사진/견적 근거를 부탁드릴게요.”

공식 분쟁조정 사례에서도 원상회복비 공제 금액이 과다한지를 다투는 케이스가 실제로 다뤄지고, 이런 경우 결국 “근거 자료” 싸움으로 가는 흐름이 많아.

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4) 퇴실 전 ‘사진 12컷’ 가이드(이거만 해도 80% 해결)

✅ 촬영 원칙 3개

• 전경 1장 + 근접 1장 세트로
• 고장/흠집은 동전/자(크기 비교) 같이 찍기
• 어두우면 플래시 말고 불 켜고 찍기(질감이 더 잘 나옴)

📸 필수 12컷 목록

1. 현관에서 집 전체 방향 전경
2. 각 방 전경(방마다 1장)
3. 거실/큰 공간 전경
4. 바닥 전체 전경(긁힘 확인용)
5. 바닥 흠집 근접(있으면)
6. 벽지 전체 전경(오염/찢김 체크)
7. 벽지 흠집 근접(있으면)
8. 주방 싱크대 상판 전경
9. 후드/가스레인지 전경
10. 욕실 전경(실리콘/타일 포함)
11. 수전/샤워기 근접(녹/파손 체크)
12. 창문/방충망 전경

✨ 추가 2컷(있으면 베스트)

• 계량기(전기/가스) 숫자 사진: 정산 깔끔
• 열쇠/리모컨/옵션 목록 사진: 분실 분쟁 방지

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5) 분쟁 나면 어디로? (마지막 안전장치)

너무 말이 안 통하면 “싸움” 말고 공식 조정도 방법이야.
한국부동산원·LH 임대차분쟁조정위원회는 원상회복비 공제 같은 사례를 조정사례로 공개하기도 해.

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마무리(이 글의 결론)

퇴실 원상복구는 결국 청소 실력이 아니라,
“내가 훼손한 것만 정리하고 + 통상손모는 증빙으로 방어” 이게 핵심이야.

오늘 글대로만 하면,

• 집주인도 트집 잡기 어려워지고
• 보증금 공제도 “항목별 근거”로 깔끔하게 정리된다.

 

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