원룸 구할 때 고려해야 하는 것들 25가지 (계약 전 10분 체크리스트)

원룸은 한 번 잘못 잡으면 1년이 지옥임…
돈은 돈대로 나가고, 잠은 안 오고, 곰팡이/소음/벌레 때문에 삶의 질이 바로 떨어져.

그래서 오늘은 “감” 말고 실제로 현장에서 10분만 하면 거를 수 있는 체크리스트로 정리해볼게.

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0) 결론: 원룸은 “이 3개”가 80%를 결정함

1. 소음 (도로/벽간/윗집/옆집)
2. 습기·곰팡이 (결로/환기/창 방향)
3. 관리비·난방비 (숨은 비용)

이 3개만 제대로 보면, 웬만한 원룸은 실패 안 함.

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1) 방 보러 가기 전에 먼저 해야 할 것 (전화/문자 5문장)

중개사랑 통화할 때 이 질문들로 허위매물 + 숨은 비용 바로 걸러짐.

• “관리비에 뭐가 포함돼요? (수도/인터넷/공용전기/청소비)”
• “난방 방식이 뭐예요? (개별/중앙, 도시가스/전기)”
• “주차 가능해요? (무료/유료, 자리 고정인지)”
• “옵션 고장 나면 수리비는 누가 부담해요?”
• “이 방, 이전 세입자 퇴거한 지 얼마나 됐어요?”

✅ 퇴거한 지 오래됐다 = 하자/곰팡이/냄새로 안 나간 경우도 있음.

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2) 현장 10분 체크리스트 25개 (이대로만 체크해)

아래는 진짜 “살아보면 갈리는” 항목들이야.

A. 소음/환경 (6)

1. 창문 열고 바깥 소리 듣기(차 소리/오토바이/술집)
2. 창문 닫고 실내 소리 듣기(방음 상태)
3. 벽 두드려보기(얇은 석고보드면 이웃 소음 큼)
4. 위층 발소리/물소리 체크(잠깐 조용히 들어보기)
5. 건물 1층에 음식점/노래방/헬스장 있는지 확인
6. 골목/주변 가로등(밤에 귀가길 어두우면 스트레스 큼)

B. 습기/곰팡이/환기 (6)

1. 창틀/벽 모서리 검은 점(곰팡이) 있는지
2. 벽지 뜯김/울음(결로 흔적) 있는지
3. 옷장/가구 뒤쪽 냄새 맡기(퀴퀴하면 거의 100% 습기)
4. 욕실 환풍기 작동 확인(종이 대면 빨려 들어가야 함)
5. 창 방향 체크(북향+저층+골목 = 습기 확률↑)
6. 빨래 널 공간/건조 루틴 상상해보기(환기 안 되면 바로 지옥)

C. 난방/전기/가스 (5)

1. 난방 방식: **개별난방(도시가스)**가 보통 안정적
2. 보일러 연식/브랜드 확인(너무 오래된 건 겨울에 피곤)
3. 콘센트 위치/개수(멀티탭 지옥 방지)
4. 전등 색/밝기(어두우면 우울감 올라옴)
5. 전기차단기 위치 확인(트립 자주 나면 개빡침)

D. 욕실/배수/냄새 (4)

1. 샤워기 수압(약하면 삶의 질 급하락)
2. 세면대/변기 물 내려보기(역류/느림 체크)
3. 하수구 냄새(뚜껑 열고 3초만 맡아도 느낌 옴)
4. 바닥 경사(물이 한쪽으로 잘 빠지는지)

E. 관리비/계약 디테일 (4)

1. 관리비 항목을 숫자로 묻기(“대충 7만~” 이게 제일 위험)
2. 월세 외 추가비: 인터넷/TV/주차/엘베/청소비
3. 입주 전 청소 상태(더러우면 ‘관리 수준’이 보임)
4. 하자 있으면 “입주 전 수리” 확답 받고 문자로 남기기

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3) 원룸 체크 “합격/보류/탈락” 기준표

✅ 합격

• 소음 괜찮고(창닫고 조용)
• 곰팡이 냄새 없고
• 관리비/난방비 구조가 명확함

⚠️ 보류(가격 좋으면 고민)

• 소음이 약간 있음(주말밤 위험)
• 창이 작거나 환기 애매
• 옵션은 좋은데 관리비가 살짝 쎔

❌ 탈락(무조건 피하는 게 이득)

• 곰팡이/퀴퀴한 냄새
• 하수구 냄새 심함
• 관리비 “대충” + 항목 설명 못함
• 계약서/특약을 문자로 남기기 싫어함(이거 진짜 위험)

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4) 계약 전에 꼭 넣어야 하는 한 줄(문자/특약용)

하자 관련은 미리 박아야 편해져.

• “입주 전 확인된 하자(OO, OO)는 임대인이 수리 후 입주한다.”
• “옵션(에어컨/세탁기/냉장고 등) 고장 시 자연고장은 임대인이 수리한다.”
• “입주 시 사진/영상 기준으로 원상복구 범위를 정한다.”

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마무리

원룸 구할 때 제일 위험한 건
“지금은 괜찮아 보이는데… 살면 불편할 것 같은데?” 하는 그 느낌이야.

그 느낌은 대부분 맞음.
그러니까 오늘 체크리스트대로 10분만 확인하고 계약하면,
최소한 “생활 지옥”은 피할 확률이 확 올라가.

 

 

원룸 계약서 ‘특약’ 꼭 넣어야 하는 문구 10개

 

원룸 관리비 “포함”의 함정

 

자취방 구할 때 이런 집은 무조건 피하세요