원룸 계약 전 “건축물대장” 1분 확인법 ✅ 위반건축물·불법용도 걸러내는 체크리스트

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원룸/오피스텔 계약할 때 보통 등기부등본만 보는데,
실제로는 건축물대장에서 걸러지는 위험이 많아요.

특히 이 2개가 핵폭탄입니다.

• 위반건축물 표시(불법 증·개축/시정명령 이력)
• 용도(근린생활시설 등) ≠ 실제 주거 사용(불법용도/대출·보험 꼬일 수 있음)

(사자성어 한 줄: 유비무환(有備無患) — 계약 전 1분이면 인생이 편해짐 😮‍💨)

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0) 10초 결론(이것만 보면 됨)

1. 건축물대장 첫 페이지에 “위반건축물” 표시 있으면 = 관할청이 위반내용/시정명령을 대장에 기재한 상태.
2. 계약하려는 곳이 오피스텔/아파트면 **집합건축물대장 ‘전유부(내 호수)’**로 확인해야 정확함.
3. 온라인(정부24/세움터)로 무료 열람 가능, 방문은 수수료(열람 300원/발급 500원) 안내.

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1) 건축물대장 = “이 건물이 행정적으로 뭘로 등록돼 있는지” 보는 서류

건축물대장에는 용도/층수/면적/구조 같은 기본정보뿐 아니라, 위반건축물 여부도 표기된다고 지자체 안내에 나와 있어요.

즉, 현장 분위기(“원룸이네?”) 말고 공식 기록을 보는 거.

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2) 어디서 떼? (진짜 1분 루트)

0) 정부24

• “건축물대장 등본(초본) 발급(열람)”에서 대장 종류 선택 가능(일반/집합-표제부/전유부/총괄).

1) 세움터(건축행정시스템)

• 세움터에서도 건축물대장 열람/발급 메뉴가 공식으로 제공됨.

💡 비용: 정부24 안내에 따르면 인터넷 발급(열람)은 무료, 방문은 열람 300원/발급 500원.

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3) “대장 종류”를 잘못 고르면 의미가 없음 (원룸러 필수)

건축물대장은 크게 이렇게 나뉘어요.

• 일반건축물대장: 단독 소유/단독 건물
• 집합건축물대장: 아파트/오피스텔처럼 여러 호수(소유자가 여러 명)
  • 표제부: 동(건물) 단위
  • 전유부: 내가 계약하는 ‘호수’ 단위(제일 중요)

✅ 오피스텔·원룸형(호수 있는 건물) 계약이면 보통 **집합건축물대장 ‘전유부’**를 먼저 봐야 “내 호수 용도”가 정확히 잡혀요.

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4) 체크리스트 ①: “위반건축물” 표시 있나?

여기서 진짜 갈립니다.

0) ‘위반건축물’ 표시가 왜 찍히냐?

국가법령(건축물대장 관리 규칙)에 따르면, 허가권자가 시정명령을 할 때마다 대장에

• “위반건축물” 표시
• 위반일자/위반내용/시정명령 내용
  을 기재하도록 돼 있어요.

즉, **그냥 소문이 아니라 “관할청 기록이 남아있는 상태”**일 수 있다는 뜻.

1) 표시가 있으면 무조건 계약하면 안 됨?

무조건은 아닌데, “리스크 체크”가 필수예요.

현실적으로 문제 되는 포인트가 이런 쪽:

• 전세대출/대출 연장 제한이 생길 수 있음(금융사/보증기관 심사에서 걸릴 수 있어요).
• 보증보험/대출은 “건물 전체 vs 내가 계약하는 호수(전유부)” 기준이 달라서 전유부에 위반이 있는지가 특히 중요해지는 케이스가 있음.

✅ 그래서 결론: 표시가 있으면 ‘전유부(내 호수) 기준’으로 위반내용까지 확인 → 대출/보증보험 가능 여부를 먼저 체크가 안전.

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5) 체크리스트 ②: “용도(주용도)”가 주거로 돼 있나?

건축물대장에는 용도가 나옵니다. 여기서 흔한 함정이:

• 서류상 용도: 근린생활시설/업무시설
• 실제 사용: 원룸처럼 거주

이 경우 “당장 살 수는 있어도” 나중에

• 대출/보증보험 심사에서 까다로워지거나,
• 임대인 쪽에서 원상복구/시정 문제로 시끄러워질 수 있어요. (특히 불법 용도 변경)

그래서 최소한 이것만:

• 내가 계약하는 호수(전유부)의 주용도/용도가 뭔지 확인
• “주거용 오피스텔”처럼 주거 목적이 명확한지 체크

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6) “위반/용도 이상”이 나오면, 이렇게 처리하면 됨 (실전 루트)

1. 대장 캡처/출력해서 위반내용/용도 표시를 확보
2. 집주인/중개사에게 질문 3개만 던지기
   • (1) 위반내용이 **내 호수(전유부)**랑 관련 있나?
   • (2) 원상복구/해제 계획 있나?
   • (3) 내가 필요한 전세대출/보증보험 가능한 매물 맞나?
3. 대출/보증보험이 필요하면 은행/보증기관에 ‘대장 상태’로 사전 확인
4. 애매하면 계약서 특약(예: “대출 불가 시 계약 무효 및 전액 반환”) 같은 안전장치 고려

(이건 케이스가 다양해서, 본인이 대출/보증보험 필요하면 “사전 확인”이 진짜 생명줄이야.)

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7) 원룸러 1분 요약 체크(딱 이 순서)

1. **집합건축물대장 ‘전유부’**로 내 호수 확인
2. 첫 장에 ‘위반건축물’ 표시 있는지 확인
3. 있으면 위반내용/시정명령 확인(대장 변동사항에 기재됨)
4. 용도(주거/근린/업무) 확인
5. 대출·보증보험 필요하면 사전 가능 여부 체크

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마무리

건축물대장은 “전문가만 보는 서류”가 아니라,
자취생 보증금 지키는 1분 생존템이야.

계약 전 딱 1번만 보면
“싸길래 잡았더니 나중에 꼬임”을 대부분 피할 수 있습니다 😎

 

 

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