월세/전세 보증금 날리는 사람들 특징 1가지… ‘이 4개’ 안 함 (등기부등본·전입신고·확정일자·전월세신고)

유비무환(有備無患).
자취하면서 제일 무서운 건 전기요금도, 가스비도 아니고… 보증금입니다.
근데 진짜 신기한 게, 보증금 사고 나는 케이스 대부분이 “사기꾼을 만나서”가 아니라…

👉 해야 할 걸 안 해서 터져요.

오늘은 자취생 기준으로 보증금 지키는 10분 루틴 정리해볼게요.
이거 저장해두고 계약할 때 그대로 따라하면 됨 ✅

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1) 계약 전 3분: 등기부등본 “딱 이것만” 보기 🔍

등기부등본은 집의 빚/권리관계 보는 거예요.
(“집주인 말”보다 이게 더 정확함)

✅ 등기부등본에서 최소로 볼 3가지

1. 소유자 이름 = 계약서 집주인(임대인) 이름이랑 일치?
2. 근저당/가압류/압류 같은 “빚 표시” 있나?
3. 신탁 같은 특이사항 있나? (있으면 난이도 급상승… 초보면 피하는 게 마음 편함)

📌 꿀팁

• “확인만”이면 열람으로도 가능(제출용은 발급).
• 계약 전에 한 번, 계약 직후 한 번 더 보면 더 안전.

🖼️ [이미지1 자리: “등기부등본 체크 3가지” 인포그래픽]

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2) 입주 당일: 전입신고는 ‘그날’ 해라 🏃‍♂️

전입신고는 “주소 옮겼습니다” 신고인데, 이걸 해야 대항력(집주인 바뀌어도 나의 거주권 유지) 쪽이 생겨요.

✅ 포인트

• 원칙적으로 전입신고는 이사 후 14일 이내지만
• 보증금 안전만 생각하면: 입주 당일에 하는 게 베스트

🖼️ [이미지2 자리: “입주 당일 체크리스트”]

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3) 전입신고 했으면 바로: 확정일자까지 같이 찍어라 📌

확정일자는 쉽게 말해
“이 계약서, 이 날짜에 존재했다”를 공식적으로 찍는 도장이에요.

전입신고 + 확정일자까지 갖추면, 나중에 문제가 생겼을 때 우선변제 쪽에서 훨씬 유리해집니다.

✅ 핵심만 말하면

• 전입신고만 하면 ‘대항력’
• 전입신고 + 확정일자까지 하면 ‘우선변제권’ 쪽이 더 탄탄해짐

📌 자취생 현실 팁

• 전입신고하러 갔다가 계약서 들고 확정일자까지 한 번에 처리하면 제일 깔끔.

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4) (2025.06.01~) 전월세신고제: 30일 안에 신고해야 함 🧾

여기서 많은 자취생이 놓침.

2025년 6월 1일 이후 체결한 계약부터, 조건에 해당하면
‘30일 이내 신고’가 의무예요.

✅ 신고 대상(대표 기준)

• 보증금 6,000만원 초과 또는
• 월세 30만원 초과
  (지역/조건에 따라 적용 기준은 달라질 수 있어요. 헷갈리면 일단 확인!)

📌 과태료도 “지연은 완화”됐지만, 어쨌든 피하는 게 이득

• 늦게 신고하면 과태료가 생길 수 있고
• 거짓 신고는 더 크게 불리할 수 있음

🖼️ [이미지3 자리: “전입신고/확정일자/전월세신고 한 장 요약”]

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✅ 자취생 보증금 지키는 ‘10분 체크리스트’ (이거만 저장해)

계약 전 (3분)

• 등기부등본 열람해서 소유자/근저당/특이사항 확인
• 계약서 임대인 = 등기 소유자 일치 확인

입주 당일 (5분)

• 전입신고 (최대한 그날)
• 확정일자 같이 받기

계약 후 30일 안 (2분)

• 조건 해당하면 전월세 신고 완료

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🙋‍♂️ 자주 묻는 질문

Q1. 전입신고만 하면 끝 아닌가요?

전입신고는 중요하지만, 보증금까지 “끝”을 보려면 보통 확정일자까지 세트로 많이 해요.

Q2. 확정일자 꼭 주민센터 가야 돼요?

상황에 따라 온라인/오프라인 가능 범위가 달라질 수 있어서, 본인 케이스에 맞게 확인이 안전합니다. (계약서 형태/신고 방식에 따라 다름)

Q3. 등기부등본은 언제 보는 게 베스트?

최소 계약 직전.
가능하면 계약 직후 한 번 더 보면 마음이 편함.

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🔥 결론

보증금은 “운”이 아니라 루틴입니다.

✅ 등기부등본 → ✅ 전입신고 → ✅ 확정일자 → ✅ 전월세신고
이 4개만 챙겨도 사고 확률이 확 떨어져요.

📌 이 글 저장해두고, 계약날 “체크리스트”처럼 쓰세요.
원하면 댓글로 보증금/월세/지역/계약 형태만 적어주면, 내가 체크리스트를 더 현실적으로 맞춰서 정리해줄게요.

 

 

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